住宅瑕疵担保制度とは【万が一の施工の瑕疵を補償する制度】

家は、多くの人のとって「一生に一度」の「人生で最大」の買い物です。

その買い物に不備があったら、精神的にも金銭的にも負担が大きいですよね。

そのうち、金銭的な負担を補償する制度が「住宅瑕疵担保制度」です。

住宅瑕疵担保制度が設けられた背景

住宅瑕疵担保制度は、「特定住宅瑕疵担保責任の履行確保に関する法律（通称：住宅瑕疵担保履行法）」という法律に基づく制度です。

平成12年４月に施行された「住宅の品質確保の推進等に関する法律（通称：住宅品質確保法）」において、住宅の売主及び施工者に対して、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を負うことが義務付けられました。

しかしながら、構造計算偽造事件を契機に、売主や施工者が倒産した場合、瑕疵担保責任が十分に履行されないケースがあることが発覚し、問題となりました。

そこで、売主や施工者が倒産した場合でも、消費者が最低限の補償が受けられることを目的として住宅瑕疵担保履行法が制定され、平成21年10月１日以降に引き渡される住宅から住宅瑕疵担保制度が適用されています。

法律上は新築住宅が対象

住宅品質確保法で定められている10年間の瑕疵担保責任は、新築住宅のみが対象となっています。

よって、法律上は、中古住宅を購入した場合は対象外です。

住宅瑕疵担保制度が適用される新築住宅とは次に該当するものになります。

住宅瑕疵担保制度の対象となる瑕疵

住宅瑕疵担保制度は、住宅に関するすべての瑕疵について補償してくれる訳ではありません。

次の２つの部分について10年の補償が受けられる制度です。

これらの部分の瑕疵は、住宅完成直後ではなく、数年経ってから発覚することが多いです。

また、これらの部分に瑕疵があった場合、改修する費用は多額になります。

このことから、この２つの部分に関して瑕疵があった場合に、確実に補償が受けられるように措置されているという訳です。

住宅の構造耐力上主要な部分

住宅の構造耐力上主要な部分とは、基礎や柱・壁などの、住宅の骨組です。

基礎の設計若しくは施工が不十分で住宅が傾いたとか、住宅の壁の耐力が不足していたという場合に補償を受けることができます。

ただ、ここで注意して欲しいのは、補償の対象は、あくまで「設計若しくは施工が不十分な場合」＝「瑕疵」に限られるということです。

例えば、「大地震で地域全体の地盤に影響が出た」とか「法律の想定外の規模の大地震で被害を受けた」など、設計や施工が原因ではないものについては対象となりません。

雨水の侵入を防止する部分

雨水の侵入を防止する部分とは、屋根や外壁、開口部になります。

雨風から身を守るというのは、住宅に必要な最低限の性能です。

また、雨水が壁や屋根に侵入した場合、構造体の腐食につながり、住宅の構造に影響を及ぼす他、カビ等の発生による健康被害の懸念も出てきます。

さらに、断熱材は濡れるとその性能が著しく低下しますので、住宅の省エネ性能の低下にもつながります。

住宅瑕疵担保制度の仕組み

繰返しになりますが、住宅瑕疵担保制度は、住宅品質確保法に基づく10年間の瑕疵担保責任を、売主や施工者が倒産若しくは必要な資金が用意できない場合でも、確実に履行されるように設けられた制度です。

では、売主や施工者が瑕疵担保責任を履行できない場合にどのように履行されるのでしょうか。

住宅瑕疵担保履行法では、住宅の売主である「宅地建物取引業者」や、住宅の工事請負者である「建設業者」に対し、資力確保措置を講じることが義務付けられています。

具体的に言うと、「法務局に供託金を納める」か、「瑕疵担保保険に加入する」かのどちらかを行う必要があります。

これにより、売主や施工者が瑕疵担保責任を履行できない場合には、供託金若しくは保険により補償されるという仕組みです。

中古住宅の瑕疵担保

住宅瑕疵担保履行法に基づく補償は、新築住宅に限られます。

日本では新築信仰が強く、住宅を取得しようとする消費者の大多数が新築住宅を取得するためです。

一方で、近年では、中古住宅を購入してリフォームして住むという流れもあります。

ただし、中古住宅の場合は、購入後に発覚した不具合について、それが契約上瑕疵に当たるか否かトラブルになるケースが多く、その解決には裁判等の司法上の手続きによらなければならず、時間的・労力的負担の大きさから消費者は泣き寝入りせざるを得ない状況が見られました。

そこで設けられたのが、中古住宅版の瑕疵担保保険です。

中古住宅版の瑕疵担保保険は、売主側、買主側どちら側からも加入手続きを行うことができます。

仮に売主側が瑕疵保険への加入を渋ったとしても、買主側が手続きを行うことができます。

保険に加入できる中古住宅

中古住宅の瑕疵担保保険に加入できる住宅は、「建物状況調査（インスペクション）」を行った上で、「劣化事象がない住宅」です。

建物状況調査の項目は次のようなものがあります。

中古住宅は新築住宅と違い、見える部分での調査しかできません。

よって、調査の内容としては、重大なひび割れや損傷、欠損等の有無や雨漏りの跡の有無になります。

ここで最も注意が必要なのが３の耐震性についてです。

耐震性がない住宅は保険に加入できません。

耐震性がないとは、旧耐震基準に建てられた住宅、つまり、昭和56年５月31日以前に着工した住宅です。

旧耐震基準であっても耐震改修を行っているか、自ら行えばいいですが、そういった住宅は多くはないでしょう。

よって、中古住宅を購入する際に瑕疵担保保険に入ろうとする場合は、最初に建築年代を確認しておきましょう。

「安心R住宅」であれば保険の加入が可能

「安心R住宅」をご存じでしょうか。

「安心R住宅」は、建物状況調査の調査項目に適合しており、耐震性があることも確認された住宅です。

よって、「安心R住宅」であれば中古住宅の瑕疵担保保険に加入することができます。

また、リフォーム工事が実施されている、若しくは、リフォーム費用が開示されており購入後のリフォーム費用の目安も分かります。

「安心R住宅」を名乗れるのは、国が登録した事業者団体が認めた事業者によるものだけですので、その辺も安心感がありますね。

中古住宅の購入を検討する場合は、「安心R住宅」を選択肢として考えてみてもいいかもしれません。