不動産情報を見ていると、たまに「再建築不可」と書いてあるものを見ませんか？
これはどういう意味かというと、「建て替えできませんよ」ということです。
なぜ建て替えができないのか？
その理由の一つとして考えられるのが、敷地が「建築基準法上の道路」に「有効に接していない」ことです。
ん？
じゃあ最初に建てた時はどうやって建てたの？
違法建築物？
という疑問が出てきますが、それについては後述します。
接道については解説範囲が広いので、何回かに分けて解説していきます。
今回は第１回目として、「建築基準法上の道路」とは何かについて解説していきます。
敷地が道路に接しなければならない根拠
まずはじめに、敷地が道路に接しなければいけない根拠について説明します。
建築基準法第43条では、次のように規定されています。
(敷地等と道路との関係)
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第44条第1項を除き、以下同じ。）に2メートル以上接しなければならない。
なお、この規定は、都市計画区域及び準都市計画区域内のみ適用（法第41条参照）されます。
つまり、都市計画区域外では、法律上、敷地は道路に接しなくてもいいということです。
この規定が、敷地が道路に接道しなければならないという根拠です。
「再建築不可」の理由
都市計画区域及び準都市計画区域は、時代の要請に応じて区域が変更されることがあります。
よって、当初住宅を建てた時は区域外で接道が必要なかったのに、区域内になったことで接道が必要になるケースがあります。
その場合、全面道路が建築基準法上の規定を満たしていないと、その土地で住宅を建て替えることができなくなります。
これが、不動産情報で「再建築不可」と表記される理由です。
建築基準法上の「道路」とは
それでは、本題です。
建築基準法上の「道路」の定義は、法第42条にありますが、大きく次の２つに分類されます。
- 幅員が４メートル以上あるもの
- 幅員が４メートル未満のもの
順番に確認していきます。
幅員が４メートル以上あるもの
建築基準法上の道路は、幅員が４メートル以上（特別に指定された区域内においては６メートル）あるのが原則です。
ただし、幅員が４メートル以上あればあればどんなものでもいいわけではありません。
簡単にまとめると、次のものが建築基準法上の道路として認められます。
次のもののうち、幅員が４メートル以上のもの。
- 国道、県道、市町村道（１号道路）
- 開発行為や区画整理などで築造された道路（２号道路）
- この条項が適用される前に存在していた道（３号道路）
- 公共事業などの事業計画のある道路で、２年以内に事業が執行予定のもの（４号道路）
- 一定の基準を満たし、特定行政庁から位置の指定を受けたもの（５号道路）
１号道路は分かりやすいですね。
２号道路から５号道路までは分かりにくいかもしれませんが、ここでは幅員が４メートル以上であればなんでもいいわけじゃないとういことだけ知っておいてください。
おそらく、皆さんが出会う可能性が高い道路は、１号道路か５号道路でしょうか。
４メートル以上あっても建築基準法上の道路として認められない例としては、３号道路に該当しない「農道」とか「臨港道路」、「勝手に自分で作った道」などがあります。
幅員が４メートル未満のもの
建築基準法上の道路は、幅員が４メートル以上あることが原則ですが、例外があります。
それは、「昔からある建築物の建ち並びがある道路で、1.8メートル以上（特別な場合は1.8メートル未満の場合もある）４メートル未満の幅員のもので特定行政庁が指定したもの」です。
いわゆる「２項道路」と呼ばれるものです。
法第42条第２項の規定に基づく道路なので「２項道路」と呼ばれています。
２項道路に該当するかどうかのポイントは、次の３点です。
- 昔からある
- 建ち並びがある
- 特定行政庁が指定している
①昔からある
まず、「昔からある」とは、次の時点を言います。
- 都市計画区域及び準都市計画区域に編入された時点
- 都市計画区域及び準都市計画区域外において地方公共団体が条例で接道が必要な地域として定めた時点
言い換えると、「法律上、接道の義務が必要となった時点」です。
②建ち並びがある
次に、「建ち並びがある」とは、「２以上の建築物がその道路だけに接している状態」を言います。
③特定行政庁が指定している
最後に、特定行政庁が指定しているものです。
特定行政庁とは、建築主事を置いている地方自治体です。
指定しているかどうかは特定行政庁に確認する必要があります。
多くの特定行政庁では、WEB上に「指定道路図」を公開していますが、公開されている情報は参考情報ですので、必ず特定行政庁の窓口で確認してください。
まとめると、２項道路とは次のものになります。
次の全ての条件に該当するもの
- 法律上接道の必要がなかった時代にすでにあった道
- 1.8メートル（特別な場合はそれ未満）以上４メートル未満の幅員
- 法律上接道が必要となった時点で建ち並びがある
- 特定行政庁が指定している
建築基準法上の道路がどのようなものかお分かりいただけたでしょうか。
次回は、「有効に接する」とはどういうことか解説します。
とある北寄りの地方で、建築職の地方公務員として20年以上の勤務経験があります。
住宅の性能に着目した家づくりの重要性についてお伝えしています。
【保有資格：一級建築士・（特定）建築基準適合判定資格者】
